Servitude de passage : qu’est-ce qu’une servitude sur un terrain ? 

Une servitude est généralement associée à un droit de passage permettant à un propriétaire (qui en général n'a pas d'accès sur sa propriété) d’avoir accès à la voie publique en passant par le terrain d’un autre propriétaire. Elle peut devenir problématique si elle est mal définie, mal encadrée, et surtout mal comprise.

Qu’est-ce qu’une servitude ?

"Servitude" est un terme juridique qui désigne un droit ou une obligation qu'une personne a sur la propriété d'une autre personne.  Il peut s'agir : 

• d'un droit d'utiliser la propriété, comme un droit de passage, 
• d'une obligation de ne pas utiliser la propriété d'une certaine manière, comme une restriction de la hauteur des bâtiments. 

Les servitudes peuvent être créées par un accord entre les parties ou par la loi. On distingue des servitudes temporaires et des servitudes permanentes.  Dans certains cas, les servitudes peuvent être héritées ou vendues.. 

Qu'est-ce qu'une servitude en droit des biens ?

Une servitude est un droit réel immobilier qui permet à une personne de bénéficier d'un avantage sur un bien immobilier détenu par une autre personne. 

Elle constitue une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d'un autre immeuble, le fonds dominant, qui appartient à un propriétaire différent. 

Les servitudes sont attachées aux biens et non aux personnes. Elles peuvent être temporaires ou permanentes.  Les servitudes peuvent être créées par convention entre les parties ou par la loi, et elles peuvent être légales ou conventionnelles. 

Les notions de servitude active et passive 

Une servitude peut être active ou passive, selon qu'elle représente un bénéfice ou une contrainte pour le propriétaire du fonds concerné. 

Servitude active 

Elle bénéficie au propriétaire du fonds dominant, qui en tire un avantage par rapport au fonds servant.  Exemple : une servitude de passage permet au propriétaire du fonds dominant d'accéder à sa propriété par le fonds servant.

Servitude passive 

Elle est contraignante pour le propriétaire du fonds servant, qui doit supporter la charge de la servitude qui bénéficie au propriétaire du fonds dominant.  Exemple : une servitude de vue interdisant au propriétaire du fonds servant de construire un mur qui obstruerait la vue du propriétaire du fonds dominant. Une même servitude est généralement à la fois bénéfique pour le propriétaire du fonds dominant et contraignante pour le propriétaire du fonds servant.

Différentes formes de servitude

Afin de bien comprendre quels sont vos droits et vos devoirs, il est nécessaire de bien comprendre les différents types de servitude de passage. Les servitudes peuvent prendre différentes formes, notamment : 

• le droit de passage, 
• le droit de vue, 
• le droit de puisage, 
• le droit de surplomb. 

Les servitudes sont une forme de démembrement de propriété. Le Code civil permet au propriétaire d’un terrain sans issue ou sans issue suffisante sur la voie publique (pour circuler par exemple) de réclamer à son voisin un passage suffisant pour assurer la desserte complète. Une servitude de passage implique de demander un droit de passage pour cause d’enclave dans un terrain voisin. Même si le droit de passage ne peut vous être refusé, un écrit doit en définir les modalités : on parle ici de servitude de passage légale. Le désenclavement de parcelle privilégie l’accès le plus direct la voie publique et le moins gênant pour le propriétaire contraint d’accepter la servitude. Le propriétaire peut réclamer une indemnité, qui sera déterminée par un juge.

Servitude de passage : qui doit l’entretenir et l’assurer ?

Il revient aux  usagers de la servitude de l'entretenir et éventuellement d’assurer le terrain dans le cadre d’une assurance habitation afin d’être couvert en cas de sinistre. 

Comment identifier une servitude quand on achète un bien ?

Voici quelques précautions à prendre avant d’acheter un bien. 

• Étudier l'acte de propriété pour voir une servitude est mentionnée. 
• Demander au vendeur ou au notaire si des servitudes concernent le bien.
• Examiner le certificat d'urbanisme pour voir s'il mentionne des servitudes.
• Vérifier le plan cadastral.
• Demander à la mairie ou à l'administration compétente s'il existe des servitudes.

Servitude : quelles sont les obligations du vendeur d’un bien immobilier ? 

Si le bien immobilier est vendu, la servitude suit le bien et est transmise au nouveau propriétaire. Le vendeur est dans l'obligation de signaler l'existence de toute servitude dont il a connaissance, car elle peut diminuer la valeur du bien immobilier. Les servitudes sont des droits réels qui affectent un bien immobilier et en diminuent l'usage au profit d'un tiers. Le fonds servant est la propriété sur laquelle pèse la servitude, tandis que le fonds dominant est celui qui bénéficie de la servitude Comment s’établit une servitude ?

Les servitudes s'établissent de trois façons :

• par convention amiable entre voisins. L'étendue de la servitude est fixée par le titre qui les institue et ne peuvent être modifiées que d'un commun accord entre les propriétaires des fonds dominant et servant.
• Par destination du père de famille, si à la date de division d'une propriété un ouvrage permanent et apparent signe d'une servitude (un chemin par exemple) et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien.
• Par prescription trentenaire, pour les servitudes continues et apparentes.

Qu’est-ce qu’une servitude continue et apparente ? 

Une servitude continue et apparente est une servitude qui répond à deux critères :

• Continuité : elle peut être utilisée en permanence sans intervention humaine.
• Apparence : elle est visible peut être constatée.

Les servitudes continues et apparentes peuvent être acquises :

• par titre : contrat, testament, jugement, etc.,
• par prescription trentenaire.

Les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues ne s'acquièrent que par titre.

Combien de temps dure une servitude ?

Servitudes perpétuelles ou temporaires 

Une servitude est en principe perpétuelle et rattachée à une propriété dont elle est l’accessoire, mais la jurisprudence admet des servitudes temporaires.   Si un bien doté d'une servitude est vendu, il l’est avec sa servitude. Il est donc nécessaire que l’acquéreur soit informé par le vendeur et que l’acte de vente mentionne les servitudes conventionnelles comme les servitudes non apparentes. 

Dans quel cas une servitude est-elle temporaire ?  

Cependant, il est possible de prévoir une servitude temporaire dans certains cas, notamment :

• Si les parties impliquées dans l'acte de servitude ont prévu une durée limitée pour la servitude.
• Si la servitude est liée à une situation temporaire comme des travaux.
• Si la servitude est liée à une activité saisonnière.

La durée de toute servitude temporaire doit être précisée dans l'acte de servitude. En l'absence de précision, la servitude est considérée comme perpétuelle. Le Code civil rend obligatoire pour le vendeur la déclaration des servitudes non apparentes si ces servitudes sont de telle importance que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il les avait connues.  Cette obligation non respectée l’acquéreur peut faire annuler la vente et demander des dommages et intérêts. 

Servitude : Un voisin peut-il s'opposer à un droit de passage ?

Dans la plupart des cas, le droit de passage est établi par un acte juridique, tel qu'un contrat ou un jugement. Cependant, si la propriété est enclavée, le droit de passage est automatique et le propriétaire a le droit de passer sur le terrain de son voisin. Si la propriété n'est pas enclavée, le propriétaire doit obtenir l'accord de son voisin pour obtenir un droit de passage. Dans ce cas, le voisin peut s'opposer à l'établissement du droit de passage s'il estime que cela porte atteinte à son droit de propriété. Si les parties ne parviennent pas à un accord amiable, il est possible de saisir le tribunal pour trancher le litige. En revanche, si la propriété n'est pas enclavée mais seulement difficile d'accès, le droit de passage doit être établi par un acte juridique et l'accord du voisin est indispensable. Dans ce cas, le voisin peut s'opposer à l'établissement du droit de passage si cela porte atteinte à son droit de propriété. Si les parties ne parviennent pas à un accord amiable, il est également possible de saisir le tribunal pour trancher le litige Comment annuler une servitude ? les servitudes s’éteignent de quatre façons :

1. par l’impossibilité de les utiliser ;
2. par la confusion des fonds ;
3. par le non usage pendant 30 ans ;
4. par modification conventionnelle ou renonciation du propriétaire du fonds dominant.