Une servitude est généralement associée à un droit de passage permettant à un propriétaire (qui en général n'a pas d'accès sur sa propriété) d’avoir accès à la voie publique en passant par le terrain d’un autre propriétaire. Elle peut devenir problématique si elle est mal définie, mal encadrée, et surtout mal comprise.
Qu’est-ce qu’une servitude ?
"Servitude" est un terme juridique qui dĂ©signe un droit ou une obligation qu'une personne a sur la propriĂ©tĂ© d'une autre personne. Il peut s'agir :Â- d'un droit d'utiliser la propriĂ©tĂ©, comme un droit de passage,Â
- d'une obligation de ne pas utiliser la propriĂ©tĂ© d'une certaine manière, comme une restriction de la hauteur des bâtiments.Â
Qu'est-ce qu'une servitude en droit des biens ?
Une servitude est un droit rĂ©el immobilier qui permet Ă une personne de bĂ©nĂ©ficier d'un avantage sur un bien immobilier dĂ©tenu par une autre personne.ÂElle constitue une charge imposĂ©e sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d'un autre immeuble, le fonds dominant, qui appartient Ă un propriĂ©taire diffĂ©rent.Â
Les servitudes sont attachĂ©es aux biens et non aux personnes. Elles peuvent ĂŞtre temporaires ou permanentes.  Les servitudes peuvent ĂŞtre créées par convention entre les parties ou par la loi, et elles peuvent ĂŞtre lĂ©gales ou conventionnelles.ÂLes notions de servitude active et passiveÂ
Une servitude peut ĂŞtre active ou passive, selon qu'elle reprĂ©sente un bĂ©nĂ©fice ou une contrainte pour le propriĂ©taire du fonds concernĂ©.ÂServitude activeÂ
Elle bĂ©nĂ©ficie au propriĂ©taire du fonds dominant, qui en tire un avantage par rapport au fonds servant. Exemple : une servitude de passage permet au propriĂ©taire du fonds dominant d'accĂ©der Ă sa propriĂ©tĂ© par le fonds servant.Servitude passiveÂ
Elle est contraignante pour le propriétaire du fonds servant, qui doit supporter la charge de la servitude qui bénéficie au propriétaire du fonds dominant. Exemple : une servitude de vue interdisant au propriétaire du fonds servant de construire un mur qui obstruerait la vue du propriétaire du fonds dominant. Une même servitude est généralement à la fois bénéfique pour le propriétaire du fonds dominant et contraignante pour le propriétaire du fonds servant.Différentes formes de servitude
Afin de bien comprendre quels sont vos droits et vos devoirs, il est nĂ©cessaire de bien comprendre les diffĂ©rents types de servitude de passage. Les servitudes peuvent prendre diffĂ©rentes formes, notamment :Â- le droit de passage,Â
- le droit de vue,Â
- le droit de puisage,Â
- le droit de surplomb.Â
Servitude de passage : qui doit l’entretenir et l’assurer ?
Il revient aux usagers de la servitude de l'entretenir et Ă©ventuellement d’assurer le terrain dans le cadre d’une assurance habitation afin d’être couvert en cas de sinistre.ÂComment identifier une servitude quand on achète un bien ?
Voici quelques prĂ©cautions Ă prendre avant d’acheter un bien.Â- Étudier l'acte de propriĂ©tĂ© pour voir une servitude est mentionnĂ©e.Â
- Demander au vendeur ou au notaire si des servitudes concernent le bien.
- Examiner le certificat d'urbanisme pour voir s'il mentionne des servitudes.
- Vérifier le plan cadastral.
- Demander à la mairie ou à l'administration compétente s'il existe des servitudes.
Servitude : quelles sont les obligations du vendeur d’un bien immobilier ?Â
Si le bien immobilier est vendu, la servitude suit le bien et est transmise au nouveau propriétaire. Le vendeur est dans l'obligation de signaler l'existence de toute servitude dont il a connaissance, car elle peut diminuer la valeur du bien immobilier. Les servitudes sont des droits réels qui affectent un bien immobilier et en diminuent l'usage au profit d'un tiers. Le fonds servant est la propriété sur laquelle pèse la servitude, tandis que le fonds dominant est celui qui bénéficie de la servitude Comment s’établit une servitude ?Les servitudes s'établissent de trois façons :
- par convention amiable entre voisins. L'étendue de la servitude est fixée par le titre qui les institue et ne peuvent être modifiées que d'un commun accord entre les propriétaires des fonds dominant et servant.
- Par destination du père de famille, si à la date de division d'une propriété un ouvrage permanent et apparent signe d'une servitude (un chemin par exemple) et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien.
- Par prescription trentenaire, pour les servitudes continues et apparentes.
Qu’est-ce qu’une servitude continue et apparente ?Â
Une servitude continue et apparente est une servitude qui répond à deux critères :- Continuité : elle peut être utilisée en permanence sans intervention humaine.
- Apparence : elle est visible peut être constatée.
- par titre : contrat, testament, jugement, etc.,
- par prescription trentenaire.
Combien de temps dure une servitude ?
Servitudes perpĂ©tuelles ou temporairesÂ
Une servitude est en principe perpĂ©tuelle et rattachĂ©e Ă une propriĂ©tĂ© dont elle est l’accessoire, mais la jurisprudence admet des servitudes temporaires.  Si un bien dotĂ© d'une servitude est vendu, il l’est avec sa servitude. Il est donc nĂ©cessaire que l’acquĂ©reur soit informĂ© par le vendeur et que l’acte de vente mentionne les servitudes conventionnelles comme les servitudes non apparentes.ÂDans quel cas une servitude est-elle temporaire ? Â
Cependant, il est possible de prévoir une servitude temporaire dans certains cas, notamment :- Si les parties impliquées dans l'acte de servitude ont prévu une durée limitée pour la servitude.
- Si la servitude est liée à une situation temporaire comme des travaux.
- Si la servitude est liée à une activité saisonnière.
Servitude : Un voisin peut-il s'opposer Ă un droit de passage ?
Dans la plupart des cas, le droit de passage est établi par un acte juridique, tel qu'un contrat ou un jugement. Cependant, si la propriété est enclavée, le droit de passage est automatique et le propriétaire a le droit de passer sur le terrain de son voisin. Si la propriété n'est pas enclavée, le propriétaire doit obtenir l'accord de son voisin pour obtenir un droit de passage. Dans ce cas, le voisin peut s'opposer à l'établissement du droit de passage s'il estime que cela porte atteinte à son droit de propriété. Si les parties ne parviennent pas à un accord amiable, il est possible de saisir le tribunal pour trancher le litige. En revanche, si la propriété n'est pas enclavée mais seulement difficile d'accès, le droit de passage doit être établi par un acte juridique et l'accord du voisin est indispensable. Dans ce cas, le voisin peut s'opposer à l'établissement du droit de passage si cela porte atteinte à son droit de propriété. Si les parties ne parviennent pas à un accord amiable, il est également possible de saisir le tribunal pour trancher le litige Comment annuler une servitude ? les servitudes s’éteignent de quatre façons :- par l’impossibilité de les utiliser ;
- par la confusion des fonds ;
- par le non usage pendant 30 ans ;
- par modification conventionnelle ou renonciation du propriétaire du fonds dominant.